| litcetera | Дата: Понедельник, 03.12.2012, 18:53 | Сообщение # 1 |
|
Генералиссимус
Группа: Администраторы
Сообщений: 1363
Статус: Оффлайн
| Немецкий строительный бум
Известно, что в Германии только 40 процентов населения – собственники своего жилья. 60 % жителей страны жильё снимают. Откуда взялась эта странная, абсолютно нелогичная на первый взгляд пропорция? Из послевоенных времён. Массовое жилищное строительство в разрушенной войной Германии не могло быть строительством для продажи. Денег, чтобы купить квартиры и дома, даже в долгосрочный кредит, у большинства работающих просто не было. Поэтому жильё заведомо строилось под сдачу внаём.
Это был самый успешный строительный проект в истории Европы: за двенадцать послевоенных лет было возведено пять миллионов квартир общей площадью более 250 млн. кв.м. Этого удалось достигнуть умелым государственным регулированием рынка. Все пятидесятые годы прошлого века страна вкладывала в строительство жилых домов больше пяти процентов ВВП. И при этом Западной Германии удалось избежать раскручивания инфляции и прочих сопутствующих таким субсидиям бед. К началу шестидесятых годов проблема дефицита жилья в Западной Германии была почти полностью решена. В СССР к решению этой проблемы ещё только приступали. И так и не смогли решить до конца.
Послевоенная разруха
Ситуация с жильём в Западной Германии в 1945 году была катастрофической. В ходе воздушной войны западных союзников против нацистского рейха на Западную Германию упало почти два миллиона тонн бомб. Таким образом была полностью разрушена пятая часть всех домов и ещё четверть повреждена. В Восточной Германии разрушений было намного меньше, потому что здесь шли в основном наземные бои: эти цифры составляли соответственно 7 и 12%.
После войны и без того плохое положение с жильём стало ещё хуже: только за 1945 год на территорию Западной Германии прибыло не меньше шести миллионов немцев, изгнанных с территории Польши и Чехословакии. К ним надо прибавить и около миллиона немцев, бежавших из Восточной Германии. Эти цифры увеличивались. К октябрю 1946 года на территории Западной Германии проживали почти восемь миллионов беженцев. Тогда они составляли 14 % всего населения страны. Их размещали где угодно. Так в Германии появились коммунальные квартиры. По самым скромным оценкам, сделанным в 1946 году, для преодоления жилищного кризиса на территории западных оккупационных зон необходимо было построить не меньше трех миллионов квартир. Но ни американские, ни английские власти в Германии не занимались решением этой проблемы. В английской зоне оккупации, например, за 1946-1948 годы было построено всего около двух тысяч квартир.
Земля и дом – не одно и то же!
Летом 1949 года первый бундестаг принял специальный закон о жилищном строительстве. Так началась новая эпоха. Одним из первых принципиальных шагов было разделение прав собственности на землю и дома. Местные власти получили право объявлять те или иные участки земли зоной жилой застройки и на этом основании накладывать пятилетний мораторий на продажу земель этой зоны. Были расширены полномочия муниципалитетов: они получили право на конфискацию участков, необходимых для строительства дорог, право менять границы участков и право перевода земельных участков из одной категории в другую. Это придавало решениям муниципалитетов целенаправленность и мобильность, служившие целям резкого подъёма жилищного строительства. Власти могли в любой момент откликнуться на появление инвестора, своевременно предоставив ему удобный участок для строительства домов. Мог ли владелец участка обезопасить себя от притязаний властей? Да, мог, но только в одном случае: если сам начинал на своём участке строить жилые дома.
Социальное жильё
Земля землёй, но для строительства были нужны ещё и деньги. В процессе решения жилищной проблемы в Западной Германии объёмы государственной поддержки: в прямом или косвенном виде - составляли в разное время до 30-50 процентов. Широко применялись самые разные способы решения проблем. Для выделения государственных субсидий была разработана система приоритетов. Все дома были разделены на три категории. В первую категорию выделили социальное жилищное строительство. Это были квартиры общей площадью не больше 65 квадратных метров. Для таких квартир законодатели устанавливали максимум арендной платы, и снимать их могли только те граждане, у которых месячный доход не превышал пятисот марок. Убытки хозяев домов от низкой арендной платы покрывались из государственного бюджета. При законодательном потолке кредитных ставок в 4,5 % годовых создавалась система, когда свободные деньги «загонялись» в социальный сектор жилищного строительства: ведь прибыль выше этих 4,5 процентов кредитор всё равно не мог нигде получить, а здесь он вкладывал деньги под государственные гарантии.
Победа социального государства
Во вторую категорию были выведены строители многоквартирных домов, в которых общая площадь квартир могла доходить до 80 метров для обычных семей, и до 120 метров – для семей многодетных. В домах второй категории арендная плата уже могла покрывать себестоимость, но не более того. Прибыль создавалась только за счёт налоговых льгот. К третьей же категории домов государство относило дома, в которых не было никаких ограничений на площадь квартир. Не было здесь и никаких ограничений на размер арендной платы. Это был уже свободный рынок.
Если обобщить все способы получения денег на жилищное строительство, то надо прямо сказать: деньги для менее состоятельных немцев были взяты в эти годы в разных формах из кармана более состоятельных. Воля социального государства оказалась сильнее, чем законы рынка. Половину всех кредитов банки страны были обязаны, согласно закону, выдавать на строительство домов: по ставке 4,5 % годовых. В строительство жилья обязаны были вкладывать от 20 до 30 процентов своих сборов немецкие страховые компании. Деньги целенаправленно направлялись отовсюду в жилищное строительство.
Так мы всех перегнали
В какой степени правилен оказался немецкий подход к решению жилищной проблемы, может показать сравнение Западной Германии с вполне благополучной, избежавшей массовых разрушений жилищного фонда Великобританией. Там инвестировать в социальное жильё могло только государство в лице муниципальных властей. Частные инвесторы к такого рода инвестициям допущены не были. В результате к середине шестидесятых годов Западная Германия по уровню решения жилищной проблемы начисто обогнала Великобританию. Темпы строительства жилья в Западной Германии вдвое превысили показатели Австрии и в четыре раза показатели ГДР, где не участвовал в решении жилищной проблемы частный сектор. По примерным оценкам, с 1949 по 1961 год Западная Германия вложила в строительство сумму, эквивалентную 600 миллиардам евро.
Артур ГУТМАН
|
| |
| |
